전세보증금 못 받을 때, 세입자가 반드시 알아야 할 대처법과 내용증명 예시
2025년 10월 기준 최신 민법 및 전세보증금 반환 절차 정리
전세 계약이 만료됐는데도 집주인이 “새 세입자 대출이 늦어져서 보증금을 바로 못 준다”고 말하는 경우, 세입자는 불안할 수밖에 없습니다. 그러나 법적으로 세입자는 보증금 반환 전에는 퇴거할 의무가 없습니다.
이번 글에서는 전세보증금을 안전하게 돌려받는 방법과 함께, 실제로 사용할 수 있는 내용증명 예시문을 함께 정리했습니다.
1. 집주인이 보증금을 주지 않아도 ‘퇴거 거부’는 불법이 아닙니다
민법 제536조는 “당사자 일방의 의무는 상대방의 의무와 동시에 이행되어야 한다”고 명시하고 있습니다. 즉, 세입자는 보증금을 받기 전까지 주택을 인도(퇴거)하지 않아도 됩니다.
- 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다면 퇴거를 거부할 수 있습니다.
- “새 세입자 대출이 안 됐다”는 사유는 법적으로 효력이 없습니다.
- 보증금을 받지 않고 이사하면, 이후에 받지 못하는 사례가 많습니다.
따라서 세입자는 보증금이 입금될 때까지 거주 유지가 가능합니다. 감정적으로 대응하기보다, 내용증명을 통해 법적으로 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.
2. 전세보증금 반환을 위한 3단계 절차
- 내용증명 발송 → 보증금 반환 요구 및 퇴거 거부 의사 표시
- 전세보증보험 청구 또는 임차권등기명령 신청
- 법원 소송 또는 강제집행 (필요 시)
이 세 단계를 순서대로 밟으면, 보증금을 돌려받을 가능성이 매우 높습니다.
그중 첫 단계인 ‘내용증명 발송’은 세입자의 권리를 가장 명확하게 지켜주는 중요한 절차입니다.
3. 실제 사용할 수 있는 내용증명 예시문
아래는 집주인에게 보낼 수 있는 실제 내용증명 예시문입니다. 우체국 인터넷우체국(https://www.epost.go.kr) 또는 오프라인 창구에서 쉽게 발송할 수 있습니다.
[전세보증금 반환 요청 내용증명 예시]
수신: ○○○(집주인)
주소: (집주인 주소 기재)발신: △△△(세입자)
주소: (임차 주택 주소)제목: 전세보증금 반환 요청 및 주택 인도(퇴거) 유보 통보
본인은 귀하와 체결한 아래 주택의 전세계약 만기일(2025년 12월 11일)을 맞이하였습니다.
그러나 귀하로부터 전세보증금 전액(금 ○○○원)을 아직 반환받지 못하였기에, 보증금이 입금될 때까지 주택 인도를 유보함을 통보드립니다.귀하께서는 본 통보를 받은 날로부터 7일 이내에 보증금 반환 일정을 회신하여 주시기 바랍니다.
기한 내 반환이 이뤄지지 않을 경우, 부득이 법적 절차(임차권등기명령 및 소송)를 진행할 예정입니다.2025년 ○월 ○일
발신인: △△△ (서명 또는 날인)
내용증명은 법원 제출용 증거로 활용되므로, 날짜·금액·주소를 정확히 기입해야 합니다. 발송 후에는 우체국에서 ‘내용증명서’와 ‘배달증명서’를 반드시 보관하세요.
4. 전세보증금 반환보증 보험으로 빠르게 돌려받는 방법
만약 전세계약 시 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입되어 있다면, 집주인이 보증금을 주지 않아도 기관이 대신 지급해줍니다.
- HUG 공식 홈페이지 → 전세보증금 반환보증 신청
- SGI 서울보증 → 전세보증보험 청구
가입되어 있지 않더라도, 계약 만기 1개월 이상 남았다면 SGI 보증보험에 새로 가입해두는 것도 좋은 방법입니다. 보증기관이 대신 집주인에게 청구해주므로 세입자는 비교적 안전하게 보증금을 받을 수 있습니다.
5. 임차권등기명령으로 내 권리 지키기
보증금을 받지 못한 채 다른 집으로 이사해야 한다면,
임차권등기명령을 통해 권리를 유지할 수 있습니다.
이 절차를 완료하면 보증금 반환청구권이 유지되며,
은행 전세대출 상환 유예도 가능합니다.
- 관할 법원에 신청 또는 인터넷등기소 e-Form 이용
- 필요 서류: 전세계약서 사본, 주민등록등본, 신분증
- 보통 1~2주 내에 등기 완료
내용증명 작성방법 총정리
전세보증금 문제는 세입자에게 경제적·정신적으로 큰 부담이지만,
법적으로는 충분히 보호받을 수 있습니다.
보증금이 지급되기 전에는 퇴거 의무가 없다는 점을 명심하세요.
✔ 보증금 미지급 시 퇴거 거부 가능
✔ 내용증명으로 공식 통보
✔ 보증보험·임차권등기명령으로 권리 보장
필요하다면 법률구조공단(132) 또는 전월세 상담센터(1600-0000)에 문의해 무료로 도움받을 수 있습니다.
📅 본 글은 2025년 10월 기준 최신 민법 및 전세보증 제도에 따라 작성되었습니다.
다음 글에서는 실제 임차권등기명령 신청서 작성 예시와
보증보험 청구 절차를 단계별로 소개해드릴 예정입니다.