월세에서 반전세로 전환할 때, 계약서 작성 및 대출 유의사항 완벽 정리

보증금 2천 / 월 65 → 보증금 1억 / 월 29 전환 시 필수 확인 포인트 (2025년 최신 기준)

최근 전세대출 금리와 월세 부담을 고려해 월세를 반전세로 전환하는 사례가 많아졌습니다.

하지만 대출, 계약기간, 갱신요구권 등이 얽혀 있다 보니 처음에는 헷갈리기 쉽습니다.
오늘은 실제 사례를 바탕으로, 월세 → 반전세 전환 시 계약서 작성법과 주의할 점을 정리했습니다.

1. 새 계약서의 계약기간 설정 방법

새로 작성하는 계약서는 임대인과 협의하여 기간을 자유롭게 설정할 수 있습니다.
보통은 대출 실행일(잔금일)을 기준으로 계약이 시작되도록 합니다.

예: 대출 실행일이 2024.12.15라면 “2024.12.15 ~ 2026.12.14”로 설정
기존 계약 기간과 겹치지 않도록 조정
대출 일정 확정 후 계약기간을 맞추는 것이 안전

대출이 실행되어 임대인에게 잔금이 입금되는 날부터 새 계약이 효력 발생합니다.

2. 잔금일 이전의 계약 상태

대출이 실행되기 전까지는 기존 계약(보증금 2천 / 월세 65)이 유효합니다.
즉, 보증금 증액이 완료되기 전까지는 기존 월세 조건이 유지됩니다.

새 계약의 효력은 임대인이 추가 보증금을 수령한 시점부터 발생하므로, 은행 대출 일정과 계약일을 정확히 맞추는 것이 중요합니다.

3. 대출이 불가할 경우 기존 계약 유지

만약 대출이 승인되지 않거나 실행이 지연되더라도, 기존 계약(2026년 2월 13일까지)의 거주권은 그대로 유지됩니다.
이 경우 월세 조정만 임대인과 합의해 ‘추가 특약서’로 간단히 남겨두면 좋습니다.

4. 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 특약 문구

아래는 실제 계약서에 넣을 수 있는 추천 특약 예시입니다.

본 계약은 기존 임대차계약(2024.02.13~2026.02.13)을 기초로 하며,
대출 실행일을 기준으로 신규 계약이 효력을 발생한다.
대출 실행이 불가할 경우, 기존 계약 조건(보증금 2천만원, 월세 65만원)을 유지한다.
임차인의 갱신요구권은 본 계약 체결로 소진되지 않는다.

✅ 추가 유의사항

대출금은 반드시 임대인 명의 계좌로 입금
보증금 입금 내역 및 영수증을 반드시 첨부
대출 실행일, 확정일자, 전입신고일을 일치시키면 안전

5. 갱신요구권은 소진되지 않습니다

이번 계약은 ‘조건 변경 재계약’이므로 갱신요구권을 사용한 것이 아닙니다.
계약서에 “갱신요구권을 사용하여 재계약한다”라는 문구가 없다면, 남은 1회의 갱신요구권은 그대로 유지됩니다.

6. 기존 보증금 2천만 원 처리 방법

대출금이 임대인에게 직접 입금된다면, 기존 보증금 2천만 원은 임대인과 합의하여 그대로 유지할 수 있습니다.
단, 은행에서는 “보증금 전액 입금 증빙”을 요구할 수 있으므로, 아래와 같은 임대인 확인서 문구를 특약으로 추가하면 안전합니다.

기존 보증금 2천만 원은 기 납부된 금액으로 하며, 신규 계약 보증금 1억 원 중 일부로 간주한다.

일부 은행은 선납금 영수증을 요구하므로, 대출 담당자에게 사전 확인을 추천드립니다.

7. 실제 계약서 작성 및 대출 실행 순서 요약

임대인과 보증금·월세 조정 합의
은행 대출 실행일 확정
새 계약서 작성 (대출 실행일 기준 시작일 설정)
대출 실행 → 임대인 계좌로 입금
전입신고 + 확정일자 재등록

이 순서로 진행하면 법적·금융상 문제가 발생하지 않습니다.

8. 반전세 전환 시 자주 묻는 질문

Q1. 대출이 지연되면 어떻게 되나요?

잔금일을 임대인과 재협의하거나, 단기 월세 조정으로 대응할 수 있습니다.

Q2. 확정일자를 다시 받아야 하나요?

네, 새 계약이므로 반드시 주민센터에서 확정일자 재발급을 받아야 보증금 보호가 가능합니다.

Q3. 전입신고는 언제 해야 하나요?

대출 실행일과 동일한 날에 전입신고를 하는 것이 가장 안전합니다.

9. 추가 특약 예시 — 은행 제출용

임대인은 임차인의 전세자금대출 실행을 위해 필요한 서류를 제공한다.
보증금 입금 계좌는 임대인 본인 명의임을 확인하며,
기존 보증금 2천만원은 기 납부된 금액으로 한다.

📅 본 글은 2025년 10월 기준 주택임대차보호법 및 은행 대출 절차를 반영하여 작성되었습니다.
다음 포스팅에서는 반전세 전환 시 은행별 대출서류 리스트(국민·신한·하나은행)를 정리해드리겠습니다.