전세 만기일에 집주인이 보증금을 안 줄 때, 세입자가 꼭 알아야 할 대처법
2025년 10월 기준 최신 전세보증 제도 및 민법 기준을 반영한 실질적 가이드
전세 계약이 곧 끝나가는데, 집주인이 “새 세입자 대출이 안 돼서 보증금을 못 준다”고 말하는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 세입자는 “나가야 하나, 기다려야 하나” 혼란스럽죠.
하지만 법적으로 세입자는 충분히 보호받을 수 있습니다.
이번 글에서는 전세보증금 반환이 지연될 때 세입자가 꼭 알아야 할 법적 권리와 대응 절차를 정리했습니다.
1. 집주인 사정(새 세입자 대출 등)은 ‘보증금 미반환’의 정당한 사유가 아닙니다
민법 제536조에 따르면, 임차인의 퇴거 의무는 보증금 반환과 동시에 이행되어야 합니다.
즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 집을 비워줄 의무가 없습니다.
- 계약 만기일에 보증금을 지급하지 않으면 세입자는 퇴거를 거부할 수 있습니다.
- “새 세입자 대출이 늦어졌다”는 이유는 법적 효력이 없습니다.
- 보증금을 받지 않고 나갔다가 손해를 보는 경우가 많습니다.
보증금이 지급되지 않은 상태에서 퇴거하면 위험하므로, 계약 만료 후에도 보증금을 받을 때까지 거주를 유지하는 것이 원칙입니다.
2. 보증금을 안 돌려줄 때 세입자가 할 수 있는 조치 3가지
(1) 내용증명 발송
집주인에게 “보증금 반환이 이뤄지지 않으면 퇴거하지 않겠다”는 의사를 공식적으로 전달하세요.
이메일이나 문자보다 우체국 내용증명이 법적 증거로 확실합니다.
예시 문구:
“귀하와의 전세계약이 2024년 12월 11일 만료되며, 계약 종료 시점에 보증금 전액이 반환되지 않을 경우 주택 인도를 거부함을 통보합니다.”
(2) 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
이미 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 전세보증보험에 가입되어 있다면, 집주인이 보증금을 주지 않아도 보증기관이 대신 반환해줍니다.
- 계약서에 명시된 보증서 확인
- HUG 공식 홈페이지 또는 SGI 서울보증 접속
- ‘전세보증금 반환보증’ 메뉴에서 계약자 정보로 조회 가능
미가입 상태라면, 지금이라도 SGI 보증보험 가입을 검토할 수 있습니다.
단, 만기 1개월 이상 남아 있어야 가입이 가능합니다.
(3) 임차권등기명령 신청
보증금을 받지 못한 채 다른 집으로 이사해야 한다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하세요.
이 등기를 해두면 새 집으로 이사하더라도 기존 보증금 청구권이 유지됩니다.
- 관할 법원 방문 또는 인터넷등기소 e-Form에서 신청 가능
- 준비 서류: 전세계약서 사본, 주민등록등본, 신분증
3. 보증금을 못 받았을 때의 절차 요약
- 내용증명 발송 (계약 만기 전) → 보증금 반환 요구 및 퇴거 거부 의사 명시
- 보증보험 청구 또는 임차권등기명령 신청 (만기 후) → 권리 보호 확보
- 소송 또는 강제집행 (필요 시) → 기록을 근거로 법원 청구 가능
이 세 단계만 진행해도 보증금을 돌려받을 가능성은 매우 높습니다.
4. 퇴거 거부는 불법이 아닙니다
보증금을 받지 못한 상태에서 퇴거를 거부하는 것은 정당한 권리 행사입니다.
집주인이 강제로 세입자를 내보내면 오히려 불법행위가 됩니다.
- 세입자가 보증금 반환 전까지 거주하는 것은 법적으로 보호됩니다.
- 다만, 감정적 충돌보다는 공식 문서(내용증명, 문자 기록 등)로 대응하세요.
전세보증금 받는 방법 정리
전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 불안하고 답답합니다.
하지만 법은 세입자를 보호하고 있으며,
“보증금 반환이 선행되어야 퇴거 의무가 발생한다”는 원칙은 명확합니다.
✔ 집주인이 보증금을 주지 않으면 퇴거 거부 가능
✔ 내용증명 + 임차권등기명령으로 권리 확보
✔ 보증보험이 있다면 기관을 통해 빠른 보상 가능
조급해하기보다, 법적 절차를 차근히 밟는 것이 가장 안전한 방법입니다.
필요하다면 법률구조공단(132) 또는 전월세 상담센터(1600-0000)로 무료 상담을 받아보세요.
📅 본 글은 2025년 10월 기준 최신 민법 및 전세보증 제도에 따라 작성되었습니다.
다음 글에서는 내용증명 예시문 + 전세보증금 반환보증 청구 절차를 단계별로 안내해드릴 예정입니다.